Escassez definitiva: por que o litoral reúne todos os fatores de valorização?
25/01/2026
(Foto: Reprodução) O mercado imobiliário brasileiro passa por transformações profundas, impulsionadas por mudanças demográficas, comportamentais e econômicas. Em meio a esse cenário, algumas regiões se destacam por reunir características que, segundo pesquisas recentes, tendem a sustentar ciclos prolongados de valorização. Entre elas, o litoral brasileiro ocupa uma posição singular.
Zullo Imóveis
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Dados do estudo “Tendências para o Mercado Imobiliário em 2026”, elaborado pela Brain Inteligência Estratégica, indicam que a valorização imobiliária tende a ser mais consistente em mercados onde a demanda cresce mais rápido do que a oferta. Quando essa condição deixa de ser conjuntural e passa a ser estrutural, o preço dos imóveis tende a se ajustar de forma contínua ao longo do tempo.
No litoral, essa dinâmica se apresenta de maneira ainda mais evidente.
A economia da escassez aplicada ao território
No mercado imobiliário, a escassez não é apenas econômica, mas territorial. Diferentemente de outros setores, a localização é um ativo fixo. Não é possível criar novos trechos de litoral, ampliar a faixa costeira ou expandir áreas com vista para o mar.
A pesquisa da Brain aponta que mercados com oferta rígida, ou seja, com baixa capacidade de expansão, respondem de forma mais intensa ao aumento da demanda. No litoral, essa rigidez é permanente. A disponibilidade de terrenos vazios é extremamente limitada, seja por ocupação consolidada, restrições ambientais ou regras urbanísticas mais restritivas.
Esse contexto cria um ambiente no qual qualquer crescimento de demanda tende a se refletir diretamente nos preços.
Demanda crescente e mudança de comportamento
Outro ponto central destacado pela Brain é a mudança no comportamento do consumidor imobiliário. O estudo mostra crescimento consistente da busca por qualidade de vida, bem-estar e experiência, fatores que passaram a pesar mais do que a simples metragem do imóvel.
Esse movimento é reforçado por megatendências como a redução do tamanho das famílias, maior valorização do tempo, flexibilização do trabalho e busca por equilíbrio entre vida pessoal e profissional. Nesse cenário, regiões que oferecem contato com a natureza, segurança e infraestrutura adequada ganham protagonismo.
O litoral se beneficia diretamente dessa mudança. A combinação entre paisagem natural, estilo de vida diferenciado e oferta limitada faz com que a demanda se mantenha aquecida mesmo em cenários econômicos mais cautelosos.
Oferta que não acompanha a demanda
Enquanto a demanda cresce, a oferta enfrenta barreiras estruturais. A Brain aponta que o mercado imobiliário brasileiro já opera com ritmo de lançamentos mais contido, seja por custos de construção, seja por processos de aprovação mais longos e complexos.
No litoral, esse fenômeno é ainda mais intenso. Novos empreendimentos dependem de licenças ambientais rigorosas, estudos de impacto, restrições de gabarito e limitações físicas do território. Isso reduz significativamente a velocidade de reposição de novos produtos no mercado.
Segundo Thiago Zullo, empresário, incorporador e gestor, sócio da Zullo Imóveis e da Angatu Incorporadora, essa combinação cria um cenário clássico de economia da escassez.
“O litoral reúne todos os fatores que historicamente sustentam ciclos prolongados de valorização. A oferta de terrenos é praticamente fixa, enquanto a demanda cresce impulsionada por qualidade de vida, mudança de comportamento e busca por ativos patrimoniais sólidos. Quando não há como expandir a oferta, o ajuste acontece no preço”, explica.
Valorização como consequência estrutural
A pesquisa da Brain destaca que, em mercados onde a oferta não consegue reagir ao crescimento da demanda, a valorização deixa de ser episódica e passa a ser estrutural. O preço do metro quadrado passa a refletir não apenas o momento econômico, mas a escassez permanente do ativo.
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No litoral, esse processo tende a ser intensificado pelo fato de que os imóveis possuem atributos únicos, como vista para o mar, proximidade da praia e integração com áreas naturais, que não podem ser replicados em outras regiões.
Para investidores e compradores, isso significa que o valor do imóvel passa a estar menos exposto a oscilações de curto prazo e mais ancorado em fundamentos de longo prazo.
Um mercado cada vez mais seletivo
Com o avanço dos preços, o mercado litorâneo tende a se tornar mais seletivo. A Brain aponta que, em ambientes de maior valorização, os imóveis que concentram liquidez são aqueles que combinam boa localização, qualidade construtiva e regularidade jurídica.
Imóveis com fragilidades documentais, localização inferior ou padrão inadequado tendem a enfrentar maior dificuldade de absorção, mesmo em mercados aquecidos. A valorização não se distribui de forma homogênea, mas se concentra nos ativos que atendem aos critérios mais exigentes do novo perfil de comprador.
O litoral como vetor de longo prazo
Os dados e tendências apontados pela Brain indicam que o litoral brasileiro reúne, de forma simultânea, os principais fatores associados à valorização imobiliária estrutural. Escassez permanente de oferta, demanda crescente impulsionada por mudanças comportamentais e impossibilidade de expansão territorial formam um conjunto raro no mercado.
Segundo Thiago Zullo, esse cenário tende a se intensificar nos próximos anos.
“Não se trata de uma tendência passageira. A escassez no litoral é definitiva. À medida que mais pessoas buscam esse estilo de vida e mais capital procura ativos reais bem localizados, a pressão sobre os preços tende a aumentar. É um movimento de longo prazo”, avalia.
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Saiba mais
As pesquisas mais recentes do mercado imobiliário mostram que a valorização no litoral não é fruto de especulação, mas consequência direta da economia da escassez aplicada ao território. A oferta limitada, combinada com demanda crescente e atributos únicos de localização, cria um ambiente propício para ciclos prolongados de valorização.
Para quem analisa o mercado sob a ótica dos fundamentos, o litoral se consolida como um dos principais vetores de valorização imobiliária do país, sustentado por fatores que não podem ser replicados ou revertidos no curto prazo.
Sobre a Zullo Imóveis
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